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施永青

中原集團創始人 中原集團主席兼總裁

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金管局新招 徒有姿勢 2017年05月22日

金管局又再出招遏抑樓市,一次過連出三招,包括:(1)增加銀行批出新造按揭的資本要求,從15%提高至25%。(2)要求銀行降低對涉及多於一個按揭的貸款比例,一律減一成。(3)要求銀行對收入來自香港以外的貸款人收緊按揭,他們的供樓佔入息的比例得比原有的下降10%。


我認為這些措施一定會有效用,只是並非市民期望看到的效用,所以市民才會覺得金管局的招數有姿勢,無實際。因為市民最想看到的是有機會置業安居,而金管局所做的卻是削弱銀行的貸款能力,與增加買家的入市難度,以致只有那些極其富有的人才能在香港置業。金管局的措施實質上妨礙了資金不太充分的香港人入市,令富有的人少了一批競爭者,可更加自如地擇肥而噬。


金管局今次出招的首項,是要求銀行增加新造按揭的資本要求;但在今天銀行資金充裕的情況下,作用不大。因為即使沒有這種要求,銀行仍有很多閒資沒法借出去。


而金管局的第二與第三項的措施,其實是買家印花稅與非首置印花稅的翻版,一樣是在於增加某類買家的入市難度。這類企圖制約需求的努力,之前已被市場證明效果不佳。可惜政府一直沒有醒悟是自己開錯藥方,還不斷以為可以透過增加劑量去解決問題。


我相信,對於那些早已知道自己與買樓無緣的小市民來說,他們對政府出新招已感到麻木。他們看得很清楚,之前這麼重的辣招,亦只不過令樓市下調一成左右,其後又屢創新高,現在這些相對輕微的措施又能起到多少作用?再者,現時這麼高的樓價,不要說一兩成起不了甚麼作用,就算跌三四成,他們一定買不起。由此可見,政府想透過調控需求的措施,根本沒法助市民置業。


這一點金管局其實是知道的,所以他們說,推出新措施的主要目的,並非在於壓低樓價,而是在於降低銀行的風險。因為美國已開始加息,而內地的貨幣政策已有機會收緊,加上本港樓價已十分偏高,所以金管局不想銀行做太多風險高的按揭。


然而,銀行界的朋友卻不以為然。他們認為金管局原先的保險措施已十分足夠,單是額外3%的壓力測試,已把很多實力不足的貸款者排除出局,何需一步增加他們的首期付款?間接導致銀行有存款也沒法做生意。此之所以,金管局的新措施並不為銀行界認同,他們表面上不敢公開唱反調,私底下卻在吐苦水。他們覺得金管局應該獨立一點,而不是只為房屋政策服務。


現實是香港人在按揭方面都很保守,可以借少一點都盡量借少一點,一有餘錢就還多一點給銀行,以致全港有六成多的業主都是全資產(即沒有造按揭,或已還清所有貸款)。美國無論怎樣加息與縮表,對這樣的業主都不會有影響。另一方面,餘下的三成多的業主,雖有按揭,但他們的平均每月供款,只佔他們家庭收入的三成左右。他們承擔金融市場波動的能力比世上大部分地方都要高。而偏偏在這種低風險的情況下,金管局仍不斷出來阻銀行做生意,難怪銀行叫苦連天了。