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施永青

中原集團創始人 中原集團主席兼總裁

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房價若沒法升 接下來就會跌 2018年08月14日

7月31日,中共中央召開政治局會議,其中論及房地產市場的調控,尺度似乎收得比以前更緊。之前只說「要堅決遏制房價過快上漲」,但今次卻說「要堅決遏制房價上漲」,把「過快」兩個字省略了。有人這樣解讀,說之前中央只是不想看到房價上漲的速度「過快」,現在已改為上升一小點丁兒也不允許,尺度比以前更緊。


地方政府對此都十分緊張,要求業界必須全力配合,萬萬不能再讓房價在他們管轄的地區,出現上漲的現象。他們紛紛為自己管轄的地方,制訂出一條房價的底線,任何發展商開盤,訂價都得在這條底線之下,否則政府不發預算批文。而二手的成交,若成交價超越這條底線,其產權轉讓亦不容登記。


我不知道,這樣做是否真的可以取得成效。但我在房地產市場打滾了四十多年,我見過價升,也見過價跌,但從未見過有甚麼方法,可以把房價穩定在某一水平,既不升,亦不跌。一旦房價沒法繼續上升,接下來的走勢只可能是掉頭向下。情況正如下雨的時候,落在山脊上的雨水,要麼流落山脊的這一邊,要麼流落山脊的另一邊,不會停留在山脊上,不選擇往哪一邊流。


不升亦不跌的情況只能出現在價格的谷底,而不是在房價的頂峯。通常,當房地產市場沉靜了一段很長的時間,而價格亦已跌無可跌的情況下,那房價才會在這個水平徘佪,出現一段不升不跌的消化期。但內地的房地產市場剛經歷過一場狂熱的搶購潮,房價正處於歷史的高位,絕不似是處於價格的谷底。在這種情況下,價格根本不可能出現不升不跌;因為只要房價不升,接下來的只能是掉頭向下。


這並非只是我個人的經驗之談,而且存在着邏輯上的必然性。現時流入內地房地產市場的資金都是帶槓桿的,原因是之前大家都迷信房價只會升不會跌,為了放大投資的收益,大家都盡量借貸,以致槓桿的比率很高。現時內地借貸的資金成本,少則五六厘,多則要十厘或以上。但在內地投資地產的租金回報率,少的只有一兩厘,多的亦只有四五厘。所以大部分入市的投資者都不是寄望租金回報,而是志在房價會繼續上漲,而且必須快速上漲,讓他們可以在離場時賺到足以抵銷資金成本的差價。


若然房價真的長期穩住在某一水平不升不跌,那之前的投資者就會大失預算,沒法靠租金收益去支付資金的利息成本,只能靠減持去募集資金去償還利息。另一方面房價長期不升不跌,亦難再吸引利息成本這麼高的資金前赴後繼地入市,如是導致市場上想退出的人多,想加入的人少,房價焉能不跌?


若果現階段的房價尚與用家的購買力相差不遠,那房價不用跌太多就會有用家承接;但如果房價已與用家的購買力脫節,那房價的跌勢就會出現負面的連鎖反應,一發不可收拾。


北京的政策制訂者或許真的希望房價能夠穩住,不升亦不跌,但在現時這樣的景況下,房價不升就意味着會掉頭下跌。投資者對此得有心理準備。