專家分析
C觀點

施永青

中原集團創始人 中原集團主席兼總裁

最新文章

  • 直覺與理性推論

    26/10/2021

  • 紀念陳載澧博士

    25/10/2021

  • 劏房租管可起暫時舒緩作用

    22/10/2021

  • 銀行開綠燈 內地房企有救

    21/10/2021

  • 香港怎樣才能與內地通關

    20/10/2021

  • 要與病毒共存 唯有強制接種

    19/10/2021

要加快舊區重建 除了降門檻 還得加誘因 2021年10月08日

在新的施政報告裏,特首提出要檢討破舊樓宇的強拍門檻,這真是十分需要,但我認為單這樣做並不足夠,還得在重建時,讓發展商可以提高可建面積;否則,若是發展商無利可圖,就很難吸引發展商來參與,變成還是靠市區重建局孤軍作戰,效果好不到哪裏去。

現時尚未得到重建的殘破樓宇,大都是地積比率已經用盡,重建也沒法增加可建面積。在這種情況下,即使收購的門檻降低了,也很難吸引發展商參與。因為向小業主收購舊樓是需要花錢的,再加上重建的建築費,若果重建期間樓價不升的話,發展商根本無利可圖。

現時,市建局收購舊樓的出價標準,是以同區的七年樓齡的樓價作參考。發展商要收購舊樓,出價不能與此相差太遠。否則,小業主一定會反對降低強拍門檻,令特首的構思難以落實。

現時,全新的樓宇與七年樓齡的樓宇之間的價差,一般都在15%左右。發展商很難單憑這個價差,去抵銷重建的建築費、行政費與利息成本。加上,今後政府在遏抑樓市方面一定會加猛力度,參與重建不但無利可圖,而且風險很大。

為了吸引更多的發展商參與市區重建,我建議在地積比率上為發展商提供20%的額外發展權。這20%的額外發展權不是免費的,而是要補地價的,納稅人不會有損失。

有人可能會覺得加多20%的地積比例太多,有刻意向地產商輸送利益之嫌。我同意,讓發展商有更多的發展權,確是會提供更多的賺錢機會。問題是目前市區重建的速度太慢,想加快就得向發展商提供誘因,否則就很難達到加速重建的社會效果。

特區政府在施政時,應考慮社會的整體效益,趕絕地產商雖有不少民意支持,卻並非特區政府施政的社會目標。其實,如果大家肯花時間計清楚條數的話,加多20%的地積比率,並不代表做這類項目一定有利可圖。現時,大部分發展商做這類項目有利潤的主要原因,是樓價在重建期間價格上升了不少。不過,這樣的情況今後不一定可以繼續。特區政府在中央的督導下,將會全力阻止這種情況持續下去。

再者,增加地積比率是最有效的改善市民居住環境的方式,既不用填海,又不用開山,對環境的破壞最小,真是何樂而不為?

有人或許會擔心,增加了地積比率後,重建後會有更多的人在當區入住,對交通與排污系統都會有壓力。現實是很多舊區劏房林立,人口密度本身就超高,重建後人口密度可能不升反降。如果社會真是不放心,大可規定重建的單位,數量不可多過原先的住戶數目。那就一定不會增加當地的交通與排污負荷。