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經濟日報 --- --- 轉載自經濟日報

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買樓何止首期咁簡單? 2021年10月09日

讀者朱先生問:

行政長官林鄭月娥於106日發布五年任期內的最後一份施政報告,其中一項重點開發「北部大都會區」,既可住人又可以旅遊,覆蓋深港口岸經濟帶,打通兩地交融;加上提倡發展新鐵路白石角站,再一次觸動首置人士的「上車」神經線,不禁令市民暇想是刺激樓市的「另類措施」。房屋政策一直以來都是施政其中一項重點,如打算搭「順風車」,同時邊住邊賺,應如何及早準備?


香港地少人多,有強大的剛性住屋需求,但在資產升軌週期,單憑收入難以追上樓價,「上車」仍有一定難度,即使政府目前有特定措施幫助首置人士,但支出仍是不菲,所以在決定買樓前,重中之重是做足功課及籌備足夠資金,始終簽約後是沒有「冷靜期」的,想後悔便要賠雙方訂金及經紀佣金,稍一不慎隨時置業夢碎。


首期外還需繳交印花稅
最近亦有收到其他讀者來函,想購買未補地價的二手居屋,但筆者在計算負擔能力時,發現他們只預備了首期、裝修、佣金、律師費等支出,完全沒有考慮到印花稅近三十萬! 可能他們是首次置業的關係,沒有做足功課,萬一衝動簽訂了臨約,短期內仍未準備足夠的印花稅,很大機會出現「撻訂」情況,除了未能成交,亦要賠償業主方及地產代理的損失,可謂賠了夫人又折兵。特別是購買未補價之居屋,由於樓價有所折讓,要注意的事項較私樓多,相對容易中伏。筆者建議除了準備首期最少5%外,也要額外準備多10至15%樓價資金,才可較順利完成整個物業交易,以免中途出現周轉不靈情況。

特別是「上車一族」,通常都要申請按揭。但財務機構(通常是銀行)絕不是善堂,不會保證必借,而其中一個重要評估指標是信貸報告,用以證明你是「有借有還人上人」。筆者建議讀者們簽約前先自行查閱TU (TransUnion,環聯信貸資料庫),如評分是屬於首三個級數ABC,銀貸機會很高; 相反,如評分是屬於尾三個級數HIJ,幾乎可以肯定沒有任何機構願意向你貸款。萬一目前評級過低也不用慌張,只需將買樓事情稍作延遲,集中重整信貸紀錄,未來每期按時還款,都有助你的信貸狀況復原,進度良好的話通常半年時間可令評分上升善。

準確計算每月負擔能力

筆者認為,即使今天準備了足夠現金流,TU亦保持高評分,也不保證你可以簽約上會。一般流程通常是先簽臨約再搵按揭,即是說已「洗濕個頭」,而銀行方需要評估物業目前的價值,以及你未來的還款能力,才會決定最終按揭成數。正面的影響因素有包括估足價、收入夠、過壓測、低負擔比率等等,以上任何一個因素出現「紅燈」,或會影響整個按揭審批,嚴重的話甚至未能上會,取消整個物業交易。所以財政上較緊拙的人,買樓切勿輕舉妄動。


中原金融高級營業董事劉啟明

特許金融分析師CFA®、認可財務策劃師CFP®